Une maison achetée il y a seize ans face à la mer, revendue aujourd'hui : la valorisation est réelle, l'impôt aussi. Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie d'aucune exonération de principe. Entre impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et une surtaxe méconnue, la facture dépasse fréquemment 20 % de la plus-value, et atteint 36,2 % sans abattement pour durée de détention. Voici comment elle se calcule, et les leviers légitimes pour l'alléger.
Un sujet très concret dans la Hague
La Hague compte 6 267 logements au recensement 2023, dont 13,5 % de résidences secondaires et logements occasionnels [1]. À l'échelle du département, la proportion est du même ordre : 14,9 % des logements de la Manche relèvent de cette catégorie au recensement 2022, contre 17,9 % dans le Calvados [2].
Autrement dit, plusieurs centaines de foyers détiennent ici un bien qui, le jour de sa vente, sera taxé selon un régime que la plupart découvrent chez le notaire. Bonne nouvelle sur ce point : le barème applicable aux résidences secondaires n'a pas été modifié par la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026, contrairement à ce que certains amendements laissaient craindre. Les seules retouches au calcul des plus-values visent les régimes d'amortissement locatif, sans incidence ici [3][4].
Le principe : aucune exonération automatique
La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée, à condition d'une occupation habituelle et effective : l'administration précise qu'une utilisation temporaire du logement, notamment juste avant sa vente, ne permet pas d'en bénéficier [5].
La résidence secondaire, elle, entre dans le régime de droit commun : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux [8], soit 36,2 % avant abattements. C'est ce dernier mot qui change tout.
Comment se calcule la plus-value imposable
Étape 1 : la plus-value brute
C'est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, ce dernier pouvant être majoré de deux forfaits :
- 7,5 % du prix d'acquisition au titre des frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire), sans justificatif à produire. Attention : ce forfait suppose une acquisition à titre onéreux. Si le bien vient d'une succession ou d'une donation, seuls les frais réels justifiés sont admis [6].
- 15 % du prix d'acquisition au titre des travaux, si vous détenez le bien bâti depuis plus de cinq ans. Ce forfait est une simple faculté, sans avoir à établir la réalité des travaux [6].
Ce second point mérite attention. Vous pouvez retenir le forfait de 15 % ou vos travaux réels, à condition qu'ils aient été réalisés par une entreprise après l'acquisition ou l'achèvement du bien, qu'ils portent sur la construction, la reconstruction, l'agrandissement ou l'amélioration, et qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu, par déduction comme dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt. Les dépenses d'entretien et de réparation en sont exclues, y compris les grosses réparations [6]. Sur une maison achetée 148 000 € et rénovée pour 60 000 € avec factures, le réel l'emporte largement sur le forfait de 22 200 €. Sur un bien peu rénové, le forfait ne se refuse pas.
Étape 2 : les abattements pour durée de détention
Ils diffèrent selon l'impôt concerné [5][8] :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22ᵉ année | Exonéré à 22 ans | 9 % par an |
| 30 ans | Exonéré | Exonéré |
La durée se décompte de date à date. Un bien acquis le 12 mai 2010 atteint sa seizième année révolue le 12 mai 2026, sa vingt-deuxième le 12 mai 2032. Quelques semaines de décalage entre le compromis et l'acte authentique peuvent donc faire basculer une année entière d'abattement. Cela se vérifie avant de signer, pas après.
Étape 3 : la surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s'applique, selon le barème de l'article 1609 nonies G du code général des impôts. Le seuil s'apprécie après application de l'abattement pour durée de détention [7].
Point décisif, et souvent ignoré : pour un couple marié cédant un bien de communauté, l'administration admet d'apprécier ce seuil au niveau de la quote-part revenant à chaque époux, et non sur la plus-value totale. Il en va de même pour les indivisaires, les concubins et les partenaires de PACS. Une plus-value de 90 000 € réalisée par un couple marié échappe ainsi entièrement à la surtaxe [7].
Un cas chiffré
Les personnes et les montants qui suivent sont fictifs et servent uniquement d'illustration.
Bernard et Martine, mariés sous le régime de la communauté, ont acheté le 12 mai 2010 une maison à Omonville-la-Rogue, dans la Hague, pour 148 000 €. Ils la vendent le 3 octobre 2026 pour 340 000 €. Faute de factures de travaux, ils retiennent les deux forfaits.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition majoré | 148 000 + 11 100 (frais 7,5 %) + 22 200 (travaux 15 %) | 181 300 € |
| Plus-value brute | 340 000 − 181 300 | 158 700 € |
| Impôt sur le revenu | abattement 66 %, assiette 53 958 € × 19 % | 10 252 € |
| Prélèvements sociaux | abattement 18,15 %, assiette 129 896 € × 17,2 % | 22 342 € |
| Surtaxe | seuil apprécié par époux : 26 979 € chacun, sous 50 000 € | 0 € |
| Total dû | soit 20,5 % de la plus-value brute | 32 594 € |
Bernard et Martine encaissent environ 307 400 € avant frais de vente. Deux variantes éclairantes.
Si le bien avait appartenu à Bernard seul, la surtaxe aurait été due : 2 % × 53 958 − (60 000 − 53 958) × 1/20 = 777 € de plus [7]. Le mode de détention n'est pas un détail.
S'ils attendaient la vingt-deuxième année révolue, en mai 2032, l'impôt sur le revenu tomberait à zéro et l'abattement de prélèvements sociaux atteindrait 28 %. À prix de vente identique, la note serait de 158 700 × 72 % × 17,2 % = 19 653 €, soit environ 12 900 € d'économie. Ce raisonnement suppose un prix stable sur six ans, ce que personne ne peut garantir : il éclaire l'arbitrage, il ne le tranche pas.
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Les exonérations à connaître
Plusieurs cas permettent d'échapper totalement à l'impôt [5] :
- La première cession d'un logement autre que la résidence principale. Deux conditions cumulatives : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, et remployer le prix de cession dans les vingt-quatre mois pour acquérir ou construire sa résidence principale. Si le remploi est partiel, l'exonération est proportionnelle. Ce dispositif ne sert qu'une fois. C'est le levier du locataire qui détient une maison de famille dans la Hague et veut devenir propriétaire à Cherbourg-en-Cotentin.
- Les cessions inférieures ou égales à 15 000 €, appréciées par quote-part en cas d'indivision.
- Les personnes retraitées ou invalides de condition modeste, sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.
- La détention d'au moins 30 ans, qui efface impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
Trois réflexes avant de signer
Ressortez vos factures de travaux avant de valider le forfait de 15 % : sur un bien rénové, l'écart se chiffre en milliers d'euros. Vérifiez la date anniversaire d'acquisition au regard de la date prévisionnelle de l'acte. Enfin, regardez comment le bien est détenu : quote-part par époux, indivision successorale, démembrement, chacune de ces configurations modifie le calcul.
La déclaration est établie par le notaire, qui liquide et verse l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte [8]. Cela ne vous dispense pas d'arriver préparé : il applique les règles, il n'organise pas votre calendrier de cession. C'est le rôle d'un conseil en gestion de patrimoine à Cherbourg-en-Cotentin, dont vous trouverez les honoraires détaillés ici.
Questions fréquentes
Ma résidence secondaire est-elle exonérée après 22 ans de détention ?
Elle est exonérée d'impôt sur le revenu à 22 ans, mais pas de prélèvements sociaux, qui ne disparaissent qu'à 30 ans [5][8]. Entre 22 et 30 ans, vous restez donc redevable de 17,2 % sur une assiette réduite d'un abattement supplémentaire de 9 % par an.
Puis-je déduire mes travaux de rénovation énergétique ?
Cela dépend de leur nature exacte. Sont admis les travaux réalisés par une entreprise qui relèvent de la construction, de la reconstruction, de l'agrandissement ou de l'amélioration, par exemple l'installation d'un équipement dont le logement était dépourvu, ou des travaux d'isolation. Le simple remplacement d'un équipement existant relève de l'entretien et n'est pas retenu [6]. À défaut de justificatifs, le forfait de 15 % du prix d'acquisition reste ouvert après cinq ans de détention.
Si je m'installe dans ma résidence secondaire avant de la vendre, suis-je exonéré ?
Uniquement si elle devient votre résidence principale habituelle et effective. L'administration écarte expressément l'occupation temporaire précédant la vente [5]. Un emménagement de façade quelques mois avant la cession est un risque de redressement, pas une stratégie.
Je réside à l'étranger : les règles sont-elles les mêmes ?
Non. Les non-résidents relèvent d'un prélèvement spécifique et peuvent, sous conditions, être exonérés sur la cession d'un logement situé en France dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable [7]. Il faut notamment avoir été fiscalement domicilié en France de façon continue pendant au moins deux ans avant la cession, et le bénéfice est limité à un logement par contribuable, dans des délais stricts. Une vérification au cas par cas s'impose.
La loi de finances pour 2026 a-t-elle changé quelque chose ?
Non sur ce point. Des amendements visant à raccourcir la durée d'exonération ont été discutés, mais la loi promulguée le 19 février 2026 ne modifie ni les abattements pour durée de détention, ni les taux, ni la surtaxe [3][4]. Les autres mesures relatives aux plus-values immobilières sont des prorogations sectorielles, sans portée sur une résidence secondaire ordinaire.
Information réglementaire
Octant Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine installé au 9 avenue Carnot, à Cherbourg-en-Cotentin, enregistré comme conseiller en investissements financiers (CIF) auprès de l'AMF et comme courtier en assurances à l'ORIAS. Cet article a une vocation d'information générale, établie sur la base des textes et données disponibles au 18 juillet 2026 ; il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une incitation à céder ou à conserver un bien. Nos honoraires sont annoncés à l'avance et détaillés sur la page tarifs.
Sources
- Insee, Comparateur de territoires, commune de la Hague (50041), RP2023 (paru le 09/07/2026). insee.fr
- Insee, Comparateur de territoires, départements de la Manche (50) et du Calvados (14), RP2022 (paru le 05/05/2026). insee.fr
- Légifrance, Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. legifrance.gouv.fr
- ANIL, Analyse juridique de la loi de finances pour 2026. anil.org
- impots.gouv.fr, Plus-values exonérées. impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, majoration du prix d'acquisition (frais d'acquisition et dépenses de travaux). bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20, taxe sur les plus-values immobilières élevées, modalités de détermination. bofip.impots.gouv.fr
- Service-public.fr, Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (page mise à jour le 15/04/2026). service-public.gouv.fr