Vous envisagez de céder un appartement ou une maison que vous louez depuis plusieurs années sur le Cotentin ? Depuis la loi de finances pour 2025, la fiscalité de la plus-value a changé pour les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel : les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais alourdir le calcul de la plus-value imposable. Ce changement, associé aux règles déjà en vigueur (abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value), peut représenter plusieurs milliers d'euros de différence sur le montant net perçu à la revente. Voici comment fonctionne ce calcul et pourquoi il mérite d'être anticipé avant de signer un compromis.
Le principe général : un calcul en trois étapes
La plus-value immobilière imposable se détermine en trois temps.
1. La plus-value brute. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Ce dernier peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d'acquisition (à défaut de justificatifs réels), et de 15 % pour travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans qu'il soit nécessaire de produire les factures correspondantes [1].
2. L'abattement pour durée de détention. Il s'applique séparément pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % la vingt-deuxième année : l'exonération totale est acquise après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60 % la vingt-deuxième année, puis de 9 % par an jusqu'à la trentième année, où l'exonération est totale [2].
3. Le calcul de l'impôt. La plus-value nette imposable, après abattement, est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux [1][2].
À cela s'ajoute, si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe sur les plus-values immobilières élevées, prévue à l'article 1609 nonies G du code général des impôts. Elle est calculée par tranches, avec des mécanismes de lissage aux paliers pour éviter les effets de seuil : le taux va de 2 % pour la tranche 50 001-60 000 € jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 € [3].
Ce qui change pour les loueurs en meublé au régime réel
C'est la nouveauté la plus significative pour les propriétaires bailleurs. Jusqu'à la loi de finances pour 2025, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel pouvait déduire chaque année de ses revenus locatifs imposables l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, sans que ces amortissements ne viennent ensuite augmenter la plus-value lors de la revente. Ce mécanisme constituait un avantage fiscal cumulatif : déduction pendant la location, puis absence de reprise à la sortie.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a mis fin à cet avantage en créant l'article 150 VB, III du code général des impôts. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits au titre de l'article 39 C du CGI. Concrètement, cela revient à augmenter d'autant la plus-value imposable. Cette réintégration concerne aussi bien les amortissements pratiqués depuis 2025 que ceux déduits les années précédentes, dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025 : elle a donc un effet rétroactif sur des amortissements déjà comptabilisés [4].
Certains biens échappent à cette mesure : sont exclus de la réintégration les logements situés dans une résidence relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation (résidences réservées aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans en formation ou en apprentissage, ou aux personnes de plus de 65 ans), dans un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles (établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées), ou dans un établissement délivrant des soins de longue durée [4]. Les loueurs en meublé imposés au régime micro-BIC, qui ne pratiquent pas d'amortissement comptable déductible au sens de l'article 39 C, ne sont pas directement touchés par cette réintégration.
Les règles d'exonération par durée de détention restent, elles, identiques : un LMNP reste exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans [4].
Un cas chiffré : la revente d'un studio locatif après 12 ans
Prenons l'exemple de Frédéric (prénom et chiffres fictifs), 52 ans, cadre à Cherbourg-en-Cotentin. En 2014, il a acheté un studio meublé à titre d'investissement locatif pour 90 000 €, qu'il a mis en location meublée sous le régime réel du LMNP. En 2026, après 12 ans de détention, il revend ce bien 165 000 €. Sur la période, il a déduit de ses revenus locatifs un total de 35 000 € d'amortissements (bâti et mobilier).
| Détermination de la plus-value brute | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition (2014) | 90 000 € |
| Frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) | + 6 750 € |
| Travaux forfaitaires (15 %, détention supérieure à 5 ans) | + 13 500 € |
| Prix d'acquisition majoré | 110 250 € |
| Amortissements réintégrés (loi de finances 2025) | − 35 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 75 250 € |
| Prix de vente (2026) | 165 000 € |
| Plus-value brute | 89 750 € |
Après 12 ans de détention, soit 7 années au-delà de la cinquième, l'abattement atteint 42 % pour l'impôt sur le revenu (7 × 6 %) et 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 × 1,65 %). La plus-value nette s'établit donc à 52 055 € pour l'impôt sur le revenu et à environ 79 385 € pour les prélèvements sociaux. La taxe sur les plus-values élevées se calcule sur la première assiette : la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépassant 50 000 €, la tranche 50 001-60 000 € s'applique avec son mécanisme de lissage, soit (2 % × 52 055 €) − [(60 000 € − 52 055 €) × 1/20], environ 644 € [3].
| Ce que Frédéric doit | Règle actuelle | Avant la loi de finances 2025 |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 89 750 € | 54 750 € |
| Plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu (abattement de 42 %) | 52 055 € | 31 755 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | ≈ 9 890 € | ≈ 6 033 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | ≈ 13 654 € | ≈ 8 329 € |
| Taxe sur les plus-values élevées | ≈ 644 € | néant |
| Total dû | ≈ 24 188 € | ≈ 14 362 € |
Cas fictif, à titre d'illustration. La colonne de droite reconstitue ce qu'aurait été l'imposition avant la loi de finances pour 2025, sans réintégration des amortissements : la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, de 31 755 €, restait alors sous le seuil de 50 000 € qui déclenche la taxe sur les plus-values élevées.
Le total dû représente ici un peu moins de 15 % du prix de vente. Dans cet exemple, la réintégration des amortissements coûte donc environ 9 826 € supplémentaires à Frédéric, essentiellement parce qu'elle fait franchir le seuil de 50 000 € qui déclenche la taxe sur les plus-values élevées. Ce chiffre est propre à cette situation : le montant des amortissements cumulés, la durée de détention et l'écart entre prix d'achat et prix de vente font varier fortement le résultat d'un dossier à l'autre.
Pourquoi anticiper avant la mise en vente
Ce calcul dépend de données qu'il vaut mieux réunir avant de signer un compromis : le montant exact des amortissements déduits depuis l'origine (disponible auprès de votre comptable ou dans vos liasses fiscales de LMNP), la date d'acquisition précise pour déterminer la durée de détention, et l'existence éventuelle de travaux réels dont le montant justifié dépasserait le forfait de 15 %. Dans certains cas, il peut être plus avantageux de reporter la vente de quelques mois ou années pour franchir un palier d'abattement, ou au contraire de ne pas attendre si le marché local est favorable. Une simulation chiffrée en amont permet d'éviter la mauvaise surprise au moment de la signature chez le notaire, qui calcule et prélève l'impôt et la taxe directement sur le prix de vente.
Questions fréquentes
La réintégration des amortissements s'applique-t-elle à toutes les ventes de biens meublés ?
Non. Elle concerne les loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel, qui ont effectivement déduit des amortissements de leurs revenus locatifs. Les loueurs au régime micro-BIC ne sont pas concernés par cette réintégration, de même que certains biens en résidences-services (étudiantes, séniors, personnes handicapées) [4].
Depuis quand cette règle s'applique-t-elle ?
Aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la période au cours de laquelle les amortissements réintégrés ont été déduits [4].
Le seuil de 50 000 € de la taxe sur les plus-values élevées s'apprécie-t-il avant ou après abattement ?
Après abattement pour durée de détention. C'est la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu qui est comparée au seuil de 50 000 € [3].
Peut-on éviter la taxe sur les plus-values élevées en cas de vente par un couple marié ?
Pour un bien de communauté cédé par des époux, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chacun, et non sur le montant total. Un couple peut ainsi rester sous le seuil alors qu'une personne seule vendant le même bien y serait soumise [3].
Existe-t-il une exonération pour la résidence principale ?
Oui, mais elle ne concerne que la résidence principale au sens fiscal, occupée effectivement au jour de la cession. Un bien mis en location, même occupé par le passé, n'en bénéficie pas [1]. Le cas d'une résidence secondaire, ni louée ni occupée à titre principal, obéit encore à d'autres règles : nous l'avons traité dans notre article sur la plus-value d'une résidence secondaire dans la Hague.
Ce qu'il faut retenir
La fiscalité de la plus-value sur un bien locatif combine plusieurs mécanismes qui s'articulent entre eux : abattement pour durée de détention, taux d'imposition à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, taxe sur les plus-values élevées au-delà de 50 000 €, et, pour les LMNP au régime réel, réintégration des amortissements depuis la réforme de 2025. Le résultat final dépend fortement de la situation individuelle : durée de détention, montant des amortissements pratiqués, existence de travaux réels. Une simulation chiffrée avant la mise en vente permet d'anticiper le montant net perçu et, le cas échéant, d'ajuster le calendrier de la cession.
Pour situer l'opération dans l'ensemble de vos actifs, notre simulateur de patrimoine donne une première vue d'ensemble. Vous pouvez aussi découvrir notre approche du conseil en gestion de patrimoine à Cherbourg-en-Cotentin et consulter nos honoraires.
Information réglementaire
Cet article a une vocation générale et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé au sens de la réglementation applicable aux conseillers en investissements financiers (CIF) et aux courtiers en assurance. Les données chiffrées, taux et seuils cités sont ceux en vigueur au 4 août 2026, sous réserve d'évolutions législatives ou réglementaires ultérieures. Octant Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, immatriculé à l'ORIAS en qualité de Conseiller en investissements financiers (CIF) et de Courtier en assurances. Pour toute question relative à votre situation personnelle, un rendez-vous individuel est nécessaire.
Sources
- impots.gouv.fr, « Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ? », mis à jour le 7 juillet 2026. impots.gouv.fr
- Service-public.fr, « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière » (abattements pour durée de détention, taux de 19 % et 17,2 %). service-public.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20, « RFPI - Taxe sur les plus-values immobilières élevées - Modalités de détermination » (article 1609 nonies G du CGI, barème par tranches et formules de lissage). bofip.impots.gouv.fr
- impots.gouv.fr, même fiche, section relative à la location meublée non professionnelle (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 150 VB, III du CGI). impots.gouv.fr