Airbnb ou location classique à Cherbourg : le comparateur

Ce que la ville impose depuis janvier 2026

Cherbourg-en-Cotentin compte près de 1 000 meublés de tourisme, pour un parc locatif où la vacance est faible. La ville a donc encadré la location de courte durée à partir du 4 janvier 2026.

• Tout meublé de tourisme doit avoir un numéro d'enregistrement, obtenu sur le portail DéclaLoc et affiché sur chaque annonce.
• Un logement qui n'est pas votre résidence principale demande en plus une autorisation de changement d'usage, valable 3 ans et instruite en 2 mois.
• Un propriétaire, particulier ou société, ne peut détenir qu'une seule autorisation sur la commune. Une exception existe pour un logement loué en bail étudiant neuf mois puis en meublé de tourisme l'été.
• Votre résidence principale peut être louée 120 nuits par an au maximum sans autorisation.
• Pour une première mise en location soumise à autorisation, la loi exige un DPE classé de A à E, puis de A à D à partir de 2034.

Conséquence pratique : la courte durée ne se duplique pas sur plusieurs logements à Cherbourg-en-Cotentin. Le bail mobilité, qui loge un salarié en mission plutôt qu'un touriste, n'entre en principe pas dans ce cadre. Le simulateur de location moyenne durée le chiffre en détail.

Pourquoi l'impôt change le classement

Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement au micro-BIC, dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % et 83 600 € (seuil des revenus 2026) pour un meublé loué à l'année. Les prélèvements sociaux sur la location meublée sont passés à 18,6 %, quand ils restent à 17,2 % en location nue. Au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales s'ajoutent pour la courte durée.

Le régime réel, avec l'amortissement du logement, efface souvent l'impôt les premières années en meublé. Mais depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le simulateur retient pour chaque mode le régime le moins coûteux sur la période et le signale. Le détail année par année d'un seul mode (rendement net-net, trésorerie, impôt) est dans le simulateur de rentabilité locative.

Côté recettes, Airbnb applique en France depuis le 13 octobre 2026 une commission unique de 15,5 % prélevée sur l'hôte, à la place des 3 % antérieurs complétés par des frais payés par le voyageur. Pour garder le même revenu, beaucoup d'hôtes relèvent leur prix affiché.

Comment lire le résultat

La trésorerie mensuelle compare les modes sur une base commune : à apport identique, ce qui reste ou ce que vous ajoutez chaque mois. Le mobilier, absent en location nue, est financé dans les autres cas. Le temps passé n'est pas valorisé dans le calcul : en courte durée, il est réel, ou il se paie en conciergerie.

Les valeurs de départ s'appuient sur des sources publiques : prix moyen d'environ 2 450 €/m² en appartement (MeilleursAgents, Efficity), loyer moyen de 12 €/m² dans le parc privé en 2024 (ville de Cherbourg-en-Cotentin), 64 € par nuit et 70% d'occupation médiane en courte durée (GuestFavorites, octobre 2025 à septembre 2026). L'occupation retenue par défaut, 60 %, est volontairement plus prudente.